近期，陷入债务危机的香港郑氏家族正与黑石集团洽谈一笔25亿美元的融资方案，可能涉及优先股/普通股投资，甚至是联合私有化。此消息一出，8月7日新世界发展股价盘中显著波动，一度飙升超20%，不过新世界发展迅速辟谣，称尚未有收购公司股份的要约接触。

郑氏家族的没落：战略失误与行业困境

债务危机爆发

时间回溯到两个半月前，郑家旗下的香港老牌房企新世界发展突然发布公告，称子公司发行的四只永续债将延迟支付利息，涉及金额达34亿美元。这是新世界发展上市以来首次出现债务问题，虽永续债延迟派息不直接引发违约，但可能使债务利率增加，影响公司与银行的再融资谈判。

战略决策失误

新世界发展在香港房地产市场和资本市场上具有重要地位，因此多方人士试图帮郑家筹集巨额“救命钱”。然而，香港房地产市场至今未扭转下行趋势，大部分资金谨慎观望。黑石集团成为郑家及其他急需救援的房产企业巨头关键的“救命稻草”。

黑石集团与香港郑家早有渊源。2011年，新世界发展从黑石集团手中购入上海Channel1购物中心95%的股权，标志着黑石集团首次撤出中国房地产市场，这一年也是郑家家族权力交接与战略调整的重要年份，郑裕彤退休，长子郑家纯接任新世界发展董事会主席开启二代接班进程。

郑家纯实施激进扩张策略，寻求在内地市场扩大份额。周大福珠宝上市为其提供稳定现金流并盘活商业地产项目，但郑家接班人在时代变革中多次战略误判。他们用20世纪的香港经验（规模为王）应对21世纪的内地市场（精细化运营），过度追求规模扩张而忽视结构性风险。2015年，新世界抛售内地物业后，误判楼市短期反弹，没预见“房住不炒”政策的长期化，又杀回内地市场。2021年，第三代郑志刚掌权时试图逆势抄底、低价囤地，遭遇更深度的市场回调。

经营困境加剧

郑志刚将K11商场从香港的4座猛增至中国内地的26座，单个项目投资超50亿港元。这种重资产模式占用大量资金，回报周期长达10年以上，加上电商和疫情冲击，K11商场沦为“打卡多、消费少”的典型。需求不振，现金流入不足，新世界净负债率从港资房企惯常的30%以下拉升至50%左右的高位，2024年出现亏损和资产减值，只能大量发行利率8%以上的永续债，逐渐走内地房企的老路。

与之形成鲜明对比的是李嘉诚的思路，他获利了结，腾挪资本，规避周期性风险，“不赚最后一个铜板”。2013 - 2016年，李嘉诚家族转手上海世纪汇广场、出售广州西城都荟，累计套现2500亿港元。2024年，又以5折甩卖北京御翠园的豪宅。经过多年资产调整，长实集团在内地的资产占比从巅峰时期的75%降到不足5%，上个月还挂牌出售香港深水湾的老宅，家族未来布局重点转向欧美、东南亚的公用事业与高科技行业。

郑、李两家的情况说明，过度依赖房地产的旧时代富豪正在走向黄昏，房地产过度资本化会成为阻碍城市可持续发展的枷锁，香港房地产市场也受此影响。当香港房价收入比达到全球最高的47倍时，其25 - 34岁青年移民率升至12.5%，对初创企业、科技公司的吸引力不如深圳和新加坡，只有重新吸引人才，香港房地产市场才能重回上升周期。

黑石集团的抄底野心

强大的资产管理实力

黑石集团是否有意收购新世界发展旗下资产尚无确切消息，但它对香港房地产和中国核心资产感兴趣并不奇怪。黑石集团是全球最大的另类资产管理公司之一，2025年Q2业绩显示，过去12个月其管理资产规模同比增长13%，创下1.2万亿美元的历史新高，同期对外投资总额达1450亿美元，处于公司历史上最活跃的水平。

房地产投资策略与布局

在黑石集团的业务板块中，房地产是收入贡献的大头。典型案例是2007年金融危机之前收购希尔顿酒店，重整后让希尔顿扭亏为盈并成功IPO，最终实现约4倍的投资回报。

黑石集团对亚太房地产市场颇感兴趣，主要通过旗下的Blackstone Real Estate Income Trust（BREIT）和Blackstone Real Estate Partners（BREP）V等基金运作亚太房地产投资。这些基金具备长期现金流管理能力与市场周期适应性，能在不同阶段调整组合，在经济复苏期增持开发项目，稳定期侧重收购成熟资产并进行运营优化，通过资产价值的修复和增长获利。

以日本市场为例，黑石集团从上世纪90年代开始收购东京中心酒店，2008年在日本设立办事处，之后十余年不断购入酒店等商业地产。2022年出售45亿美元的日本资产获利丰厚，随着日本旅游业2023年复苏，其在日本的投资再度活跃。

黑石集团对中国房地产市场的投资较晚，2008 - 2011年开始试水核心城市的商业地产，首笔投资是2008年以10亿元收购上海长寿路商业项目（即后来转让给香港郑家的Channel1购物中心）。当时中国楼市处于调控期，外资持观望态度，黑石出售该项目曾被部分媒体解读为看空中国商业地产，但实际上可能是测试完成首个“买入 - 修复 - 卖出”周期。2012年，黑石杀回中国内地地产市场，联合中国台湾顶新集团收购上海华敏帝豪大厦写字楼；2013年，斥资4亿美金收购深国投商用置业集团（后更名为“印力集团”）40%股权；2018年，以12亿美元收购新加坡丰树集团在上海的商业项目；2021年，若不是因合规、税务问题引来监管部门介入，可能以40亿美元完成SOHO中国的私有化，成为与博枫、凯德并列的外资“房东”。这表明黑石集团在中国的布局可能比想象中深，抄底中国资产的心思也比想象中大。

黑石与贝莱德：隐形的中国资产持有者

贝莱德的资产布局

很多人不知道，黑石集团内部曾分裂出贝莱德，如今贝莱德是举世闻名的资管公司，也是持有中国核心资产最多的外国资管公司。它通过沪港通、QFII、ETF等渠道持有超50家中国龙头企业的股份，持仓总规模超2750亿人民币，是腾讯的第四大股东、阿里和百度的第二大股东、比亚迪最大的外资股东、中国银行等银行的5%以上股东。而且贝莱德与黑石集团一样，与一些“老钱”存在复杂关系，今年试图收购李嘉诚旗下巴拿马运河港口的就是贝莱德。

黑石与贝莱德的崛起与风险

黑石集团与贝莱德虽发展道路和投资方向不同，但都以精准抄底核心资产为核心竞争力。它们的真正崛起离不开2007年金融危机后的抄底。传统投行在危机中被加强监管，自营交易受限，盈利能力骤降，失去投资者信任，投资者转投“稳健透明”的资管产品，贝莱德的指数基金（ETF）和黑石的另类资产（如房地产信托REITs）成为资金避风港，美国政府还将危机资产处置权交给贝莱德。

黑石集团在危机中也收获颇丰，2008年以25%的折价收购瑞银被迫剥离的200亿美元长期债券资产包并转售给投资者，2013年购入4万套止赎房产成为全美最大的房东之一，还将租金收益打包发行全球首只房租支持证券（Rental - Backed Securities）。在监管有意无意的宽容下，其运作手法更加隐蔽。

当前世界经济逆周期，若全球始终未从2007 - 2008年的金融危机中彻底走出，像黑石、贝莱德这样与核心资产深度绑定、大而不能倒的新金融机构之王，值得更多关注和警惕。