北京楼市开年“打脸”唱衰者：8位一线从业者揭秘回暖真相

日期：2026-01-28 19:57:21 / 人气：18

2026年1月，北京二手房市场交出了一份“超预期”的成绩单——截至25日，实时成交量已达7346套，预计全月突破9200套，仅次于2025年3月的10641套；挂牌量较2025年中峰值下降1.6万套，部分小区成交价较去年11、12月微涨，甚至出现“一夜涨90万”的个案。

当唱衰者还在断言“楼市寒冬”时，一线从业者用真实的成交数据和市场体感，给出了截然不同的答案：北京楼市，正在回暖。

数据说话：成交量、价格双回升，市场“活”了

从数据看，1月北京二手房市场的“热度”已渗透到多个维度：

成交量激增：1月实时成交量预计环比增长15%以上，上地板块1月成交53套（近3年最高），清河橡树湾1月成交24套（相当于2025年4-9月总和），朝青板块前半月成交37套，国美第一城前半月成交25套（12月仅11套）。
价格微涨：部分小区同户型房源价格显著回升——清河橡树湾某户型1月较去年11月涨90万，上地东里80平两居从619万涨至660万（涨39万），马连洼北路1号院62平两居从470万涨至531万（涨61万）。
库存告急：清河橡树湾库存从1月2日的122套降至24日的不足110套（2025年11月库存168套），上地、朝青等热点板块“优质房源”加速出清，房客比失衡推动价格回调。

一线声音：回暖的“底层逻辑”是什么？

市场回暖的背后，是政策、需求、供需关系的多重共振。8位一线从业者的观察，揭开了这波行情的“密码”：

1. 政策“组合拳”修复信心

行业大佬指出，2025年12月24日新政、2026年1月《求是》杂志“房产金融属性”的突破性表述、财政部换房个税减免、央行降息降准预期等政策叠加，直接触动了购房者“怕踏空”的心理。朝青专家表示：“政策给的信心很足，置换客户觉得‘卖便宜买也便宜’，加速了交易。”

2. 学区房“刚需”集中释放

上地、中关村等学区房是本轮回暖的“急先锋”。上地某店经纪人透露：“每年12月至次年1月是学区房成交高峰，4月前要完成入学手续，家长必须赶在年前定房。”清河某经纪人补充：“小户型学区房需求极强，比如中关村、上地的低总价房源，‘咔咔’成交。”

3. 低价房源出清，供需关系逆转

朝青专家观察到：“2025年10-12月的低价房源已卖得差不多，剩下的多是‘次低价’。比如华纺易城135平三居，12月797万，1月涨到808万；国美第一城96平两居从380万涨到451万。”清河某店东则用数据印证：“橡树湾库存低于110套后，去化速度明显加快，现在客户追着业主买。”

4. 新买家入场：租客、外地家长成主力

朝青专家提到一个“神奇现象”：2026年1月，租房客户买房的比例远超往年（是预期的3倍）。一名从业者算了一笔账：“国美第一城400万的房子，租金7000元/月，月供1万左右。租客觉得‘多花3000元，房子是自己的’，加上房价从1100万跌到700-800万，租金没变，体感‘价格到位’，果断入手。”此外，外地家长为孩子在北京买房的需求激增——“孩子刚工作，现在不买，明年可能只能买一居；买了就算跌，房子还在。”

买卖心理：业主“惜售”，买家“怕涨”

市场回暖下，买卖双方的心态正在发生微妙变化：

卖方：从“急售”到“观望”：上地某店经纪人表示：“业主看到涨价，纷纷下架房源，等涨更多再卖。优质房源卖一套少一套，剩下的业主甚至上调价格。”清河某店东补充：“置换客户加速卖房，但不着急的业主依然‘按兵不动’，觉得‘再等等能卖更高’。”
买方：老客户“犹豫”，新客户“抢跑”：朝青专家指出：“老客户还在观望，怕‘踩空’；但新客户（看了2-3个月的）发现‘之前看的10套房9套已售’，购房紧迫感拉满。”行业大佬则提到：“北京人对政策敏感，听到‘内部消息’就出手，比如外地家长、租客群体。”

未来展望：回暖将持续，但分化加剧

一线从业者普遍认为，这波回暖并非“全面复苏”，而是“结构性上涨”：

率先启动的刚需盘：低总价、强学区的小户型（如300-500万）仍是主力，上地、清河等板块的“上车盘”去化加速。
改善盘温和跟进：500-800万的改善型两居、三居出现补涨，但千万级高端改善盘仍处于横盘状态（如润丰、御翠园等，价格不到位难成交）。
政策与经济环境是关键：行业大佬提醒：“回暖能否持续，要看后续政策落地（如降息降准）和经济复苏情况。但至少上半年，刚需和学区房的热度会延续。”

结语：唱衰者被打脸，市场用数据说话

从“量价齐升”的成交数据，到一线从业者的真实体感，北京楼市的回暖已不再是“传闻”。那些断言“楼市崩盘”的声音，正在被真实的成交案例“啪啪打脸”。

正如朝青专家所说：“市场最神奇的地方，在于它永远在‘预期’和‘现实’中博弈。当政策、需求、供需形成合力，回暖就会从‘可能’变成‘必然’。”

2026年的北京楼市，或许正站在新一轮周期的起点——而那些抓住机会的人，早已用行动投下了“信任票”。

作者：盛煌娱乐